2.1  Aufschiebende Bedingung der vertragszahnärztlichen Zulassung

Der Zahnarzt benötigt eine vertragszahnärztliche Zulassung, um gesetzlich Versicherte zu behandeln. Die Zulassung erfolgt für einen bestimmten Praxisort, sodass der Zahnarzt vor der Erstzulassung si-cherstellen muss, dass er dort auch Räume anmieten kann. Für den Zahnarzt gilt: Praxisräume ohne Vertragsarztzulassung sind ebenso unsinnig wie eine Vertragsarztzulassung ohne Praxisräume.anmelden und weiterlesen

Deshalb sollte der Zahnarzt einerseits sicher sein, dass er auch tatsächlich Mieter wird und anderer-seits nicht zu jahrelangen Mietzahlungen gezwungen sein, sofern er wider Erwarten keine Vertrags-arztzulassung am gewünschten Ort erhält. Zwar ist das Risiko für Zahnärzte relativ gering, dass ihnen die Vertragsarztzulassung verweigert wird. Dennoch sollte man dieses Risiko vermeiden, weil die wirtschaftlichen Folgen bei Eintritt des Risikos erheblich sein können. Im schlimmsten Fall ist jahre-lang Miete zu zahlen, ohne die Räume nutzen zu können.

Deshalb sollte der Mietvertrag regeln, dass dieser nur unter der aufschiebenden Bedingung der ver-tragszahnärztlichen Zulassung des Zahnarztes abgeschlossen wird. Darauf sollte ein Zahnarzt auch dann achten, wenn er bereits an einem anderen Praxisort zugelassen ist und nur den Standort wech-seln möchte, da ebenfalls eine Zulassung am neuen Praxisort erfolgen muss.

Eine Zweigpraxis liegt vor, wenn neben dem Ort der Niederlassung als Zahnarzt (Vertragszahnarztsitz) ein weiterer Standort besteht, an dem zahnärztliche Leistungen angeboten werden. Dabei können sich die Leistungen am Vertragszahnarztsitz und die in der Zweigpraxis unterscheiden, z. B. weil in der Zweigpraxis ein angestellter Zahnarzt mit einer anderen Fachrichtung arbeitet als am Vertragszahn-arztsitz, § 24 Abs. 3 S. 2 Zahnärzte-ZV. Voraussetzung für eine Zweigstelle ist, dass die Versorgung der Versicherten an dem Ort der Zweigpraxis verbessert und die ordnungsgemäße Versorgung am Ort des Vertragszahnarztsitzes nicht beeinträchtigt wird. Die Versorgung der Versicherten am Ort der Zweig-praxis wird verbessert, wenn eine Unterversorgung vorliegt oder die Zweigpraxis Leistungen erbringt, die unabhängig vom Versorgungsgrad regional nicht im erforderlichen Umfang angeboten werden. Die Versorgung der Versicherten am Hauptzahnarztsitz wird nicht beeinträchtigt, wenn der Vertragszahnarzt in der oder den Zweigpraxen höchstens ein Drittel der Arbeitszeit tätig ist, die er am Ver-tragszahnarztsitz leistet. Wenn der Zahnarzt am Hauptsitz 30 Stunden pro Woche tätig ist, kann er in der Zweigpraxis zehn Stunden tätig sein.

Alternativ zu einer aufschiebenden Bedingung kommt der Abschluss eines Vorvertrags in Betracht. Allerdings verpflichtet sich der Zahnarzt im Vorvertrag häufig weitergehend. Zudem muss später noch der eigentliche Mietvertrag abgeschlossen und ggf. im Detail ausgehandelt werden, was zu wei-teren Unwägbarkeiten führen kann. Daher ist zu empfehlen, einen umfassenden Mietvertrag unter aufschiebender Bedingung abzuschließen. Den Interessen des Vermieters kann dadurch Rechnung getragen werden, dass sich der Zahnarzt dazu verpflichtet, alles ihm Mögliche zu tun, um die Vertrags-arztzulassung zum geplanten Mietbeginn auch wirklich zu erhalten (z. B. rechtzeitige und gewissen-hafte Antragstellung bei der KZV etc.)..

2.2  Dauer des Mietvertrages

Der Zahnarzt benötigt wie jeder Unternehmer einige Jahre, bis sich seine Investitionen amortisieren und er einen eigenen, verlässlichen Patientenstamm aufgebaut hat. Es wäre wirtschaftlich wenig sinnvoll, wenn er nach z. B. nur fünf Jahren den neuen Praxisstandort wieder aufgeben müsste. Auch der Vermieter ist regelmäßig an einem langfristigen Mietvertrag interessiert. Damit sichert er seine Einnahmen und vermeidet teure Leerstände. Allerdings möchte der Zahnarzt auch nicht unangemessen lange an bestimmte Praxisräumlichkeiten gebunden sein. Vielleicht möchte er in einigen Jahren mit Kollegen in einer BAG zusammenarbeiten und die Größe der angemieteten Räume genügt nicht mehr. anmelden und weiterlesen

In der Praxis hat sich eingebürgert, dass für den Gewerberaummietvertrag eine bestimmte Grundlauf-zeit von oft fünf oder zehn Jahren abgeschlossen und dem Zahnarzt eine Verlängerungsoption eingeräumt wird. Die konkrete Ausgestaltung ist in der Praxis sehr unterschiedlich und hängt vom Ver-handlungsgeschick und den Interessen des Zahnarztes ab. Am flexibelsten ist für den Zahnarzt eine kurze Grundmietzeit von fünf Jahren und zwei- oder mehrmalige Verlängerungsoptionen von jeweils drei bis fünf weiteren Jahren. Im Ergebnis sollte der Zahnarzt sich eine Anmietungsmöglichkeit für mindestens zehn Jahre sichern. Teilweise fordert das die Bank für eine Finanzierungszusage.

Bei einem Praxismietvertrag ist grundsätzlich jede vorzeitige Beendigung ausgeschlossen. Weder die Berufsunfähigkeit des Zahnarztes noch sein Tod führen zu einer gesetzlichen Beendigung bzw. Kündigungsmöglichkeit. Vielmehr treten die Erben automatisch in den Mietvertrag ein. Lediglich die Kündigung bei Tod des Mieters ist gesetzlich geregelt, siehe §§ 580, 580a BGB. Diese muss innerhalb eines Monats nach dem Tod erklärt werden. Die Kündigungsfrist beträgt bei einem langfristigen Mietvertrag beinahe sechs Monate. Dies ist für Erben eine lange Zeit. Daher raten wir für den Tod des Zahnarztes eine vom Gesetz abweichende Regelung im Mietvertrag zu vereinbaren. Diese Regelung bietet sich auch für eine Berufsunfähigkeit an. Es empfiehlt sich, das Sonderkündigungsrecht des Ver-mieters auszuschließen und für den Zahnarzt bzw. dessen Erben eine Sonderkündigungsfrist von drei Monaten vorzusehen. Da ein Nachfolger meist nicht innerhalb eines Monats gefunden ist, sollte das Kündigungsrecht nicht innerhalb eines Monats erlöschen.

2.3  Höhe und Anpassung der Mietzahlungen

Für den Zahnarzt ist es gerade zu Beginn seiner Berufstätigkeit wichtig, dass er seine Ausgaben planen kann und vor zusätzlichen Belastungen geschützt ist. Der Vermieter will sich gerade in der heutigen Niedrigzinszeit vor Geldentwertung (Inflation) schützen. Deshalb ist es üblich, dass in Mietverträgen ggf. nach einer gewissen Anfangszeit mit fester Miethöhe die Höhe der Miete an einen bestimmtenanmelden und weiterlesen

Index, z. B. den Verbraucherpreisindex, gekoppelt wird. Verändert sich der Verbraucherpreisindex um einen gewissen Prozentsatz bezogen auf ein bestimmtes Referenzjahr, verändert sich der Mietzins ent-sprechend. Der Zahnarzt sollte darauf dringen, dass die Miete sich nicht automatisch, sondern erst nach Geltendmachung durch den Vermieter erhöht und dass der Preis index in beide Richtungen gilt.

Praxistipp: Die vom Vermieter verwendeten Standard-vertragsformulare werden häufig den besonderen Anforderungen einer Zahnarztpraxis nicht gerecht. Sie sollten daher verlangen, dass Ergänzungen getroffen werden, beispielsweise eine aufschiebende Bedingung. Sollten Regelungen zur Mietanpassung und zur Vertrags-laufzeit enthalten sein, müssen diese angemessen sein und gut verhan-delt werden.

2.4  Mängelgewährleistung, Instandhaltungskosten und Schönheitsreparaturen

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Mieter die Räume in vertragsgemäßen Zustand zu über-lassen und während der Mietzeit zu erhalten. Diese Pflicht wird in den Standardformularen des Vermieters häufig ausgeschlossen bzw. dem Mieter auferlegt. anmelden und weiterlesen

Der Zahnarzt sollte darauf achten, dass er die angemieteten Räume für eine Zahnarztpraxis nutzen kann. Der Vermieter muss verbindlich zusichern, dass entsprechende öffentlich-rechtliche Zulassungen vorliegen. Zudem sollte der Zahnarzt im Mietvertrag alle Mängel nennen, die beseitigt wer-den müssen. Ein Übergabeprotokoll ist zwingend, um bei Übergabe der Praxisräume vorhandene Mängel zu dokumentieren.

Sofern während der Mietzeit Kosten aufwendet werden müssen, um die Immobi lie in funk-tionsfähigem und nutzbarem Zustand zu halten (Instandhaltungskosten), sollte klar geregelt sein, wer diese Kosten in welchem Umfang tragen muss. Überdies ist klarzustellen, welcher Standard für die Instandsetzung zu beachten ist.

Von den Instandsetzungskosten zu unterscheiden sind die Schönheitsreparaturen, z. B. das Streichen der Wände. Häufig werden diese vertraglich dem Zahnarzt als Mieter nach starren Fristen (z. B. alle fünf Jahre) auferlegt. Zwar hat die Rechtsprechung mittlerweile auch beim Gewerberaummietvertrag die Pflicht zu Schönheitsreparaturen ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands für unzulässig erklärt. Dennoch sollte der Zahnarzt solche Regelungen in Mietverträgen nicht akzeptieren, um unnötigen Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden und sich später nicht den Vorwurf des Vertragsbruchs auszusetzen.

2.5  Umbauten, Rückbauverpflichtung und Besichtigung des Vermieters

Häufig ist vorgesehen, dass der Zahnarzt vor jeder baulichen Änderung die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen muss. Der Zahnarzt sollte daher bereits zu Mietbeginn absehbare Umbauten in den Mietvertrag ausdrücklich aufnehmen. Im Übrigen sollte der Zahnarzt sich für die Zukunft ab-sichern. Bestenfalls lässt er sich vorab die Zustimmung zu allen künftigen Umbauten erteilen, welche für einen modernen Praxis betrieb angezeigt sind. anmelden und weiterlesen

Besonderes Augenmerk verlangen oft auch die Regelungen zum Rückbau baulicher Veränderungen. Eine vertraglich vereinbarte Rückbaupflicht des Zahnarztes für verlegte Wasserleitungen kann erheb-liche Kosten bei Beendigung des Mietvertrages nach sich ziehen.

Praxistipp: Dokumentieren Sie alle Umbauten und archi vieren Sie die Zustimmung des Vermieters sorgfältig. Sie sind ggf. beweispflichtig – und zwar auch noch nach Jahrzehnten!

Da der Eigentümer ein berechtigtes Interesse hat, sich bei Umbauten einen eigenen Eindruck zu ver-schaffen, muss auch geregelt sein, wann der Vermieter die Praxisräume besichtigen kann. Wegen der ärztlichen Schweigepflicht darf der Vermieter keine Informationen über Behandlungen bzw. Patienten erlangen. Die Besichtigung sollte mit Ausnahme von Notfällen nicht während der Praxisöffnungszei-ten und nur nach Ankündigung erfolgen dürfen.

2.6  Aufnahme weiterer Zahnärzte und Änderung der Rechtsform

Verkauft der Vermieter das Mietobjekt, besteht der Mietvertrag mit dem Käufer weiter („Kauf bricht nicht Miete“). Doch Vorsicht: Umgekehrt gilt diese Regel nur in dem seltenen Fall, dass eine Zahnheilkundegesellschaft wie eine Partnerschaftsgesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft die Räume anmie-tet. Dann führt der Verkauf der PartG oder der Eintritt weiterer Gesellschafter nicht zu einem Mieterwechsel, es sei denn, dass es anders vertraglich geregelt ist.anmelden und weiterlesen

Ansonsten gilt: Immer wenn ein einzeln praktizierender Zahnarzt sich entschließt, mit anderen Zahnärzten z. B. eine BAG oder ein Z-MVZ zu gründen, muss er den Vermieter um die Änderung des Mietvertrags bitten. Faktisch wird dann ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. Dabei ist der Zahnarzt oft in einer schlechten Verhandlungsposition, da der Vermieter darauf beharren kann, dass der Zahnarzt Vertragspartner bleibt. Zudem darf der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters die Räume nicht untervermieten, sodass eine Untervermietung an die BAG keine Option darstellt. Im schlimmsten Falle kann der Vermieter die unternehmerischen Pläne des Zahnarztes in den vorhandenen Praxisräumlichkeiten vereiteln. Deshalb sollte im Praxismietvertrag ausdrücklich geregelt werden, dass bei Aufnahme weiterer Praxispartner sowie bei Änderung der Rechtsform der Praxis ein Eintrittsrecht in den vorhandenen Mietvertrag besteht. Bestenfalls lässt sich der Zahnarzt zusätzlich ein Eintritts-recht für den Praxiskäufer einräumen. Allerdings ist die Zustimmung des Vermieters zum Eintritt eines Nachmieters bei Praxisverkauf schwer durchsetzbar, da der Vermieter den zukünftigen Mieter und dessen Solvenz gar nicht kennt.

Praxistipp: Die vom Vermieter verwendeten Vertragsformulare berücksichtigen die Vermieterinteressen oft  einseitig. Prüfen Sie daher das „Kleingedruckte“ genau! Lassen Sie sich insbesondere bei Umbau bzw. Umgestaltung der Praxisräume sowie bei der Aufnahme weiterer Praxispartner Ihre unternehmerische Freiheit nicht zu sehr einschränken.